Покупка квартиры: на что обратить внимание, проверка документов, собственника и жилья

Молодые семьи часто сталкиваются с проблемами: новое жилье не по карману, на вторичном рынке хоть и дешевле, но опасно. Ведь у желаемого жилья могут быть пока неизвестные наследники, дополнительно прописанные жильцы или продавец окажется недобросовестным.

На что следует обратить внимание, покупая квартиру на вторичке, как и сохранить деньги, и не попасться на уловки мошенников, и выгодно приобрести жилье – поможет эта статья.

Способы покупки квартиры

Квартиру можно приобрести несколькими способами – каждый выбирает более выгодный и удобный для себя. Это может быть:

• Жилье в недавно построенном доме – перекупка у собственника помещения, которое он оплатил, но еще не заселился;
• Долевое участие в строительстве – стать совладельцем еще недостроенного дома;
• Квартира на вторичном рынке – покупка у предыдущего владельца недвижимости.

Определите, какими средствами располагаете и проанализируйте имеющуюся информацию.

Что нужно, чтобы купить квартиру: стандартный порядок действий

Давайте разберемся, что и в каком порядке делать, если вы решили купить жилье:

• Определите, какая именно квартира нужна, вторичка или новостройка, на каком этаже. При выборе площади и количества комнат учитывайте число будущих жильцов;
• Тщательно проанализируйте свои финансы. Учтите в расходах не только стоимость самой недвижимости, но и оплату ее оформления, а также будущие коммунальные платежи. Немаловажной статьей бюджета может стать и ремонт, если он будет необходим;
• По результатам финансового анализа выберите, каким образом оплатите покупку. Если накопленных средств недостаточно, то можно прибегнуть к банковскому кредиту или ипотеке. Не забывайте, что после приобретения жилья ежедневные потребности не уменьшатся, а скорее всего, сумма ежемесячных платежей возрастет;
• Изучите рынок недвижимости в интересующем районе. Обратите внимание, что стоимость изначально может быть завышена собственником или его агентом. Чтобы узнать реальную цену объекта обратитесь к риэлторам и озвучьте параметры, по которым выбирали жилье. Скорее всего, они помогут и сделают достоверную оценку;
• Подберите варианты и тщательно их изучите. Нелишним будет и общение с будущими соседями – они сообщат массу полезной информации о работе управляющей компании, криминогенной ситуации в районе, состоянии внутренних сетей в доме. Учтите и расстояние от дома до учебного учреждения, в котором учатся дети, и до места работы членов семьи;
• На основе полученных сведений можно существенно снизить цену и сэкономить дополнительные средства на ремонт;
• Заключительным этапом станет оформление сделки. Заранее выберите способ оплаты и место оформления договора.

Постарайтесь учесть максимальное число факторов, могущих повлиять на удобство использования и стоимость жилья.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули

Цена на квартиру в старом жилом фонде существенно отличается от новостроя в меньшую сторону. Но и покупка вторички связана с риском попасть на уловки аферистов, столкнуться с ошибками в оформлении документов предыдущим хозяином, наличием неразрешенных хозяйственных и наследственных споров.

Для максимальной защиты сделки от мошенников лучше обратиться к профессиональным риэлторам, но не помешает и самостоятельно выяснить ряд вопросов и обратить внимание на некоторые детали.

Подтвердите право собственности продавца на квартиру и проверьте наличие третьих лиц

Начать нужно с того, собственник ли пытается продать вам жилье, потому что если это делает третье лицо по доверенности, то могут обнаружиться подводные камни и откровенное мошенничество.

Начните с документа, удостоверяющего личность хозяина или человека, представляющего его интересы. Затем посмотрите бумаги, подтверждающие право собственности – договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании. Также попросите показать выписку из Единого государственного реестра недвижимости или закажите ее самостоятельно.

Если все-таки сделка будет осуществляться по доверенности, то стоит настоять на встрече с хозяином, удостовериться в его стабильном психоэмоциональном состоянии и в том, что документ не был получен под давлением. Это поможет избежать судебных разбирательств в дальнейшем. Доверенность должна быть действующей (их выдают сроком на 1 год) и нотариально заверенной.

Изучите собственника (зависимости, дееспособность, банкротство)

Поинтересуйтесь личностью продавца. Если собственник квартиры страдает какой-либо зависимостью или психическим заболеванием, то это в дальнейшем может повлечь судебные иски от родственников или его самого, а риск признания сделки недействительной возрастает.

Проверьте, не является ли продаваемое имущество в залоге, нет ли претендентов на него из-за исполнения кредитных обязательств.

Изучите объект – статус, историю и прочее

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости можно почерпнуть много полезного – настоящих и бывших собственников, даты проведения сделок, историю перепланировок и другую подобную информацию. Если имущество приобреталось в браке, то учитывайте и согласие второго супруга на сделку. Обратите внимание на частоту передачи прав собственности. Если это делается слишком часто и через короткие промежутки времени, то высока вероятность мошенничества. Также из документа можно узнать кадастровую стоимость жилья и факт нахождения в залоге. Обремененное имущество не получится оформить через Росреестр. Здесь же можно посмотреть и задолженность по коммунальным платежам.

3aфикcиpyйтe порядок передачи денег

Определитесь с продавцом в порядке расчетов. Собственник может потребовать залоговую сумму в качестве гарантии исполнения договора купли-продажи. Передача залога обязательно оформляется распиской, заверенной нотариально. Кроме того, должны быть подписи и паспортные данные не только контрагентов сделки, но и двух свидетелей.

Отдельно заключите договор залога, в котором зафиксируйте условия возврата средств из-за возникновения обстоятельств непреодолимой силы или процессуальных ошибок.

Оговорите форму и способ окончательного расчета. Можно расплатиться наличными или через банковский счет, что более безопасно. Но любая форма потребует оформления договора для дальнейшего доказательства законности сделки.

Риски, связанные с объектом продажи

Существует ряд рисков, связанных непосредственно с объектом недвижимости. Нужно проверить основания для возникновения права собственности. Если имущество передавалось по наследству, то в течение трех лет это право может быть обжаловано другими претендентами. В квартире может быть прописано несколько других лиц, также претендующих на нее. Через некоторое время могут вдруг объявиться жильцы, которые находились в местах лишения свободы или на длительном лечении на момент совершения продажи, а они имеют полное право собственности и могут оспорить сделку.

Есть еще ряд нюансов, которые могут существенно испортить жизнь новому владельцу.

Незаконная перепланировка

Если в приобретаемом жилье проводилась перепланировка, то она обязательно должна быть узаконена и указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. В случае незаконного внесения изменений в конструктив квартиры в регистрации сделки может быть отказано.

Некоторые изменения, которые были проведены с нарушением строительных и санитарно-технических норм, вообще легализовать невозможно. Это в дальнейшем вызовет неприятности при последующей перепродаже или получении кредита под залог такого имущества.

Объект недвижимости не описан в договоре

Обязательно корректно описывайте объект купли-продажи в договоре. Укажите в перечне имущества санитарно-технические приборы, оборудование и мебель, передаваемые продавцом.

Можно описать текущее состояние квартиры, чтобы впоследствии не столкнуться с голыми стенами и разобранными дверными блоками.

Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры

При совершении сделки по передачи права собственности на недвижимость с риском утраты денег сталкиваются и покупатели, и продавцы. Что нужно проверить обязательно:

• Личность своего контрагента – попросите предъявить паспорт;
• Дееспособность участников сделки;
• Историю квартиры – как часто, кому и на каком основании она передавалась;
• Справку об ипотеке, если жилье приобреталось в кредит;
• Вычитайте договор купли-продажи с юристом, чтобы избежать неприятных неожиданностей.

Где это только возможно, получите справки из государственных органов Госреестра, МВД и т.д.

Признаки опасной сделки

Существует несколько признаков, при обнаружении которых от покупки лучше отказаться. Когда с момента последней передачи квартиры в собственность прошло менее трех лет, то от сделки лучше отказаться и поискать более подходящий вариант.

Не стоит связываться с продавцами, которые обманывают, ведут асоциальный образ жизни, злоупотребляют алкоголем или наркотиками. Их близкие могут обжаловать или аннулировать сделку, апеллируя к их неадекватному состоянию. Или это вообще может быть подставное лицо с фиктивными документами.

Существенно заниженная стоимость объекта тоже должна насторожить. Или выясните объективные предпосылки к удешевлению, или найдите истинную причину – как правило, это афера.

При выборе своего будущего жилища не жалейте усилий и времени. Устраивающий вас по всем параметрам вариант, может быть, не сразу, но обязательно найдется. Не стоит рисковать семейным благополучием и здоровьем.

Читайте так же:

• Что лучше дом или квартира?;
• Как снять квартиру в другом городе?;
• В какое время года лучше покупать квартиру?;
• Как не попасть на черных риэлторов?.